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Problemas com o valor do condomínio alto? Algumas dicas simples ajudam a fazer economia e reduzir custos

February 28, 2018

Ficar alheio ao aumento de custos condominiais, não participar das decisões de assembleias e de orçamento do prédio pode trazer mais dor de cabeça do que um eventual aperto nas contas domésticas. Quando esses custos sobem muito e pressionam as taxas de condomínio para valores acima da média de mercado ou da região em que está o prédio, os proprietários, além do risco de entrar em inadimplência, podem ter dificuldades para alugar ou vender seus imóveis. Muitos também vão acabar utilizando, no pagamento das taxas mensais, valores que poderiam ser investidos para melhorar o prédio e valorizar o seu patrimônio.

 

Custos subiram mais que a inflação no ano passado

 

Entre 2016 e 2017, segundo pesquisa do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), a variação acumulada do Icon, que mede custos condominiais na região metropolitana, foi de 2,77%, bem superior ao IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que em 12 meses ficou em – 0,52%.

 

O item Tarifas, com peso importante no custo total, teve alta acumulada de 6,78% em 12 meses. Manutenção e Equipamentos tiveram queda de 0,53%, enquanto as despesas com Conservação e Limpeza recuaram 1,30%. Já o grupo formado por itens Diversos (material de limpeza, consertos, gastos de correio, entre outros) recuou 0,53%, e as despesas com Pessoal e Encargos subiram 2,84% no período.

 

Variações gerais devem ser acompanhadas, mas orçamento e taxas dependerão do perfil de cada condomínio

 

O vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi, Hubert Gebara, diz que a variação do Icon no ano passado ficou dentro do esperado, mas destaca que é importante o síndico acompanhar o indicador, que serve de parâmetro das variações de custos dos condomínios. Ele lembra, no entanto, que o índice não deve ser usado para reajustar a taxa condominial, “pois cada condomínio tem suas próprias características e sua estrutura de despesas”.

 

Ficar atento aos aspectos particulares de cada prédio, bem como às despesas menores do dia a dia, e não apenas aos custos maiores, como tarifas e mão de obra, ajudará moradores e síndico a terem uma administração eficiente, que busque evitar a elevação indesejada e, muitas vezes, desnecessária, das taxas de condomínio, diz Nilton Savieto, síndico profissional e colaborador do site SíndicoNet.

 

Ações por falta de pagamento quase triplicaram

 

O aumento das tarifas públicas e o fato de as multas de condomínio serem baixas, de 2% (no passado eram de 20%), analisa Gebara, são fatores que contribuíram para que em 2017 o número de ações de cobrança por falta de pagamento da taxa condominial aumentasse 162,2% sobre 2016, na cidade de São Paulo.

 

Por outro lado, explica o executivo, é preciso lembrar que mudanças recentes estabelecidas pelo novo Código de Processo Civil trouxeram agilidade para solucionar casos de inadimplência persistente, permitindo que se acione diretamente o devedor por meio de ação de execução e dando maior rapidez ao procedimento, que antes podia levar mais de sete ou oito anos.

 

Em 12 meses (2017), foram ajuizados 13.399 processos, quase três vezes mais que os 5.111 em igual período de 2016. O condômino, lembra Gebara, muitas vezes acaba dando prioridade ao pagamento de outras contas e despesas, e deixa para adiante a taxa do condomínio.

 

“Acontece que a maioria das contas do condomínio, como salários de funcionários, FGTS, INSS, despesas de água, gás e luz, costuma vencer na primeira quinzena do mês”, acrescenta. “Como o condomínio nada mais é do que o rateio de despesas, para não atrasar tais pagamentos muitos prédios reservam no orçamento valor extra para cobrir a falta de recursos por causa da inadimplência”.

 

Melhor caminho é o da negociação

 

Mesmo com o novo Código de Processo Civil tendo facilitado a cobrança das taxas de condomínio devidas, Gebara diz que o melhor caminho para as partes é a negociação. Ele destaca que já no dia seguinte ao vencimento, o morador que não pagou o condomínio é considerado inadimplente e deve pagar multa de 2% e mais os juros estabelecidos pela Convenção do condomínio.

 

Se o valor não for pago, o síndico deve tentar uma negociação para receber amigavelmente, sendo importante cobrar logo no primeiro atraso, antes que a dívida aumente e se torne mais difícil de pagar.

 

“Se for necessário, o síndico ou administrador podem dividir a quantia em parcelas suaves, que caibam no bolso do devedor; esgotadas as tentativas de negociação amigável, o condomínio deve entrar com uma ação na Justiça”, destaca. O tempo de tolerância antes de tomar tal medida vai depender de cada síndico ou administrador, diz Gebara, mas em geral há prazos de alguns meses de negociação, que interessa a ambas as partes.

 

Para ajudar síndicos e moradores na tarefa de planejar bem seus orçamentos neste ano, evitando desperdícios e aumento de custos que pressionem os valores das taxas condominiais, os especialistas dão algumas dicas de organização e economia.

 

Confira:

 

1 – É importante, segundo o Secovi, que os moradores compareçam sempre às assembléias convocadas pelo condomínio, e sobretudo à primeira assembleia do ano, que aprova o orçamento do exercício, evitando serem pegos de surpresa com decisões com as quais não concordam;

 

2 – A colaboração dos condôminos, seguindo o regulamento interno e levando sempre ideias e sugestões, tanto ao síndico como à administradora, pode ajudar muito para se conseguir uma gestão mais eficiente;

 

3 – O síndico, por sua vez, deve fazer uma previsão realista e honesta do orçamento. Ao mesmo tempo, cabe a ele controlar rigorosamente as contas e certificar-se de que o que foi proposto esteja seguindo conforme o planejamento, e sempre que possível buscando o apoio de uma administradora competente e idônea;

 

4 – Com relação à necessidade de economizar e reduzir custos, uma proposta que sempre surge é a de terceirização da mão de obra que, em tese, permitiria economia nos gastos com a folha de pagamento dos funcionários.

 

Na avaliação de Gebara, do Secovi, nos prédios comerciais, com relações mais impessoais, tercerizar é interessante e quase sempre, vantajoso. Já nos prédios residenciais, com relações mais pessoais, a situação muda. Na visão dele, se a prioridade for economia de custos, a melhor opção pode ser terceirizar. Se os moradores e síndico priorizarem segurança e conforto, terceirizar não seria a melhor opção, sendo mais indicado manter equipe de funcionários próprios.

 

Já para a SindicoNet, os interessados precisarão avaliar e pesar Vantagens e Desvantagens da terceirização em condomínios, antes de optar pelo sistema. As principais seriam:

 

Vantagens: Funcionários treinados/Escala bem-feita/Reposição em caso de falta, férias ou demissão/Pagamentos de direitos trabalhistas/Gestão de funcionários/Menos trabalho para o síndico e administradora/Menos riscos trabalhistas.

 

Desvantagens: Pode ocorrer grande turnover (troca, substituição) de colaboradores, afetando a segurança do prédio ou estabelecimento/Risco de a empresa não pagar devidamente direitos, encargos e tributos trabalhistas/Não pode haver relação de subordinação ao condomínio, seja pelo síndico ou zelador. Quem deve gerir os funcionários é o encarregado pelo empreendimento na empresa/Mesmo com cuidados, o condomíno pode ser, futuramente, condenado a pagar direitos trabalhistas devidos aos funcionários de empresas terceirizadoras.

 

5 – Savieto, colaborador do SindicoNet, dá algumas dicas gerais para economizar e reduzir custos:

 

– Ter atenção e planejar bem as escalas de funcionários. A simples adequação de horários na escala da portaria, por exemplo, de forma a reduzir a necessidade de horas extras, pode significar economia importante na folha de pagamentos. Lembrando que perto de 54% dos gastos dos condomínios referem-se a despesas com pessoal;

 

– Ficar atento aos pequenos gastos, como compra de material de limpeza, papel higiênico, papel toalha e outros. É importante ainda manter um histórico de gastos, para facilitar o controle das contas e evitar despesas excessivas ou desnecessárias;

 

– Fazer um bom trabalho de prevenção e manutenção (elevadores, piscinas, portões, bombas de água, equipamento antiincêndio, etc), para evitar gastos maiores de conservação (consertos). Para tanto, é preciso convocar periodicamente os fornecedores, avaliar e atualizar os contratos, adequando-os, quando for preciso, a novas necessidades e momentos do condomínio;

 

– Checar os equipamentos de iluminação, deixando o funcionamento 24 horas apenas quando for necessário para manter segurança; instalar censores de presença em áreas como escadas de incêndio, corredores e hall de serviço;

 

– Sempre que possível (há prédios em que não se consegue fazer isso), individualizar os medidores de consumo de água. O indicado é fazer uma cotação para ver quanto fica a instalação de hidrômetros individuais; poderá sair caro por unidade, mas, a longo prazo, com cada morador pagando o que consome, se estimula a economia, que pode chegar a 20% do consumo, e portanto a redução das despesas;

 

– Cobrir a piscina (com lonas ou mantas especiais), principalmente as pré-aquecidas; isso resultará em economia de água, reduzindo significativamentre a evaporação, bem como de energia para o aquecimento, seja por meio de gás ou eletricidade; fazer inspeções periódicas para checar se há vazamentos de água no prédio;

 

– Desenvolver uma boa comunicação interna, que permita, por exemplo, fazer campanhas visando incentivar os moradores a economizar água, luz, fazer coleta seletiva de lixo, utilizar melhor os elevadores etc.

 

É interessante, segundo Savieto, montar um cronograma e trabalhar apenas um tema de cada vez, para fixar melhor a mensagem. Isso pode ser feito utilizando cartazes e comunicados nas áreas comuns, assim como sites, cartas e comunicados internos, dando dicas para evitar o desperdício no prédio e nos apartamentos.

Fontes: Secovi-SP, SindicoNet e www.arenadopavini.com.br

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Planeje seus gastos, pois planejar vem antes de gastar!!!

“Quem de vós, querendo fazer uma construção, antes não se senta para calcular os gastos que são necessários, a fim de ver se tem com que acabá-la?" Lucas 14:28

 

O desejo de consumo é inerente ao ser humano, mas sempre deve ser precedido pelo planejamento financeiro. Marcar os ganhos e os gastos, monitorar rotineiramente, e agir no dia-a-dia para não perder o controle gerenciando suas compras é fundamental.